1. 특별공급이란?
특별공급 제도는 신혼부부, 다자녀 가정, 노부모 부양과 같이 사회적 또는 정책적인 배려가 필요한 계층이 다른 청약자들과 경쟁 없이 주택을 분양받을 수 있도록 도와주는 제도입니다.
이 제도의 가장 눈에 띄는 특징 중 하나는 특별공급 자격을 한 세대당 평생 단 한 번만 받을 수 있다는 점입니다.
2. 생애최초 특별공급 대상자 = 주택 소유 경험이 없는 사람
생애최초 특별공급 대상자는 주택 구입 기회를 처음 맞이하는 이들, 즉 과거에 주택을 소유한 이력이 전혀 없는 사람들을 말합니다. 입주자 모집 공고일 기준으로 세대주와 그 세대의 모든 구성원이 주택 소유 이력이 없어야 합니다.
'무주택세대구성원'이라는 용어는 세대원 모두가 주택이나 분양권을 소유하고 있지 않은 세대를 지칭합니다.
주택 매매, 분양권 구입, 상속, 증여 등 주택 관련된 모든 이력이 없어야 하며, 첫 주택 구매 시 '소유' 경험이 전혀 없어야 생애최초 특별공급 대상으로 인정됩니다. 만약 배우자가 결혼 전에 주택을 소유했었더라도 처분한 후라면 해당 대상에서 제외됩니다.
또한, 신청자의 배우자가 별도의 세대로 등록되어 있다면, 그 세대의 직계 존속이 주택이나 분양권을 소유하고 있지 않아야 합니다. 하지만, 만약 직계존속이 60세 이상이며 주택이나 분양권을 소유하고 있다면, 신청자는 여전히 무주택자로 간주됩니다.
3. 생애최초 특별공급 신청 요건
특별공급을 신청하기 위한 요건은 두 가지 주요 분류로 나눌 수 있습니다: 공공분양과 민간분양. 신청 자격을 얻기 위해서는 거주 지역, 자녀 유무, 무주택 여부, 청약통장 보유 여부, 혼인 상태, 소득 및 자산 수준 등 다양한 조건을 충족해야 합니다.
① 거주지역
1) 국민주택 + 민영주택 공통사항
입주자 모집 공고일을 기준으로 해당 지역 또는 인근 지역에 거주하는 사람만이 신청할 수 있습니다. 그러나 단순히 해당 지역에 거주한다고 해서 당첨이 보장되는 것은 아닙니다. 일정 기간 이상 해당 지역에 거주했거나 특정 지역의 주민인 경우에 우선적으로 공급받을 기회를 얻을 수 있습니다.
② 공급물량
1) 국민주택
-건설량의 25% 이내
2) 민영주택
-건설량의 9%(공공택지: 19%) 이내
③ 대상주택
1) 국민주택 + 민영주택 공통사항
-투기과열지구 내 분양가 9억 초과 주택 제외
-전용면적 85m² 이하 분양주택
2) 민영주택
-단독세대: 세대별 주민등록표에 신청자의 배우자나 직계존비속이 없는 경우
-'1인 가구' 중 '단독세대인 자'는 전용면적 60㎡ 이하인 주택형에 한해서만 청약 가능
④ 소득기준 충족에 따른 신청자격
1)국민주택
- 일반공급 (=공급물량의 30%)는 소득요건을 완화해 130%적용
-우선공급(=공급물량의 70%)은 기존 소득요건 적용
☞ 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%이하인 경우
2) 민영주택
-일반공급 (=공급물량의 20%)는 소득요건을 완화해 160%적용
- 우선공급(=공급물량의 50%)은 기존 소득요건 적용
-추첨제(=공급물량의 30%)는 소득요건 미반영(1인가구 가능)
☞ 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130%이하인 경우
(생애최초) 도시근로자 가구원수별 월평균소득 기준
⑤ 대상자
1) 국민주택 + 민영주택 공통사항
특별공급 대상자는 주택 소유 이력이 없으며, 다음 조건들을 충족하는 사람들입니다:
1. 일반공급 1순위에 해당하는 무주택세대의 세대주 또는 그 구성원
2. 입주자모집공고일 기준으로 결혼을 하였거나 결혼하지 않은 자녀가 있는 경우
3. 입주자모집공고일 기준으로 근로자나 자영업자로서 최소 5년 동안 소득세를 납부한 이력이 있는 경우
4. 투기과열지구나 청약과열지역에서 주택을 청약하고자 할 때, 과거 5년 동안 다른 주택 당첨 이력이 있는 세대 구성원은 청약이 불가능합니다.
2) 국민주택
국민주택 신청자는 저축액이 선납금을 포함해 최소 600만원 이상인 경우에 청약 자격이 주어집니다.
3) 민영주택
민영주택의 경우, 국민주택과는 달리 선납금을 포함하여 600만원 이상의 납부대상 조건이 적용되지 않습니다.
⑥ 자산기준 충족에 따른 신청자격
1) 국민주택
국민주택을 신청할 경우, 부동산(토지 및 건물)의 가치는 215,500천원 이하, 자동차는 36,830천원 이하인 경우에 한해 자격이 주어지며, 이는 공공주택 특별법에 따라 적용됩니다. 공공주택 특별법이 적용되지 않는 다른 국민주택 및 민영주택에는 이 자산기준이 적용되지 않습니다.
2023년도에 적용되는 부동산 및 자동차 소유에 관한 자산보유기준을 참고하세요.
2) 민영주택
민영주택의 경우, 소득기준은 초과할 수 있지만, 보유하고 있는 부동산(토지와 건물)의 총액이 3억 3,100만원 이하인 경우, 순위에 상관없이 추첨제(30%)를 통해 생애최초 주택 구매 신청이 가능합니다.
이 정책은 특히 20대에서 30대에 속하는 젊은 세대들을 위해 마련되었습니다. 이들은 월 소득은 높지만 상대적으로 축적된 자산이 없어 부동산 시장에서 소외되기 쉬운데, 이를 보완하기 위해 국토교통부에서 해당 기준을 개정하였습니다.
⑦ 청약통장
1) 국민주택 + 민영주택 공통 사항
청약통장에 가입한지 24개월(지역과 주택에 따라 6~24개월)이 경과하고 다음의 조건이 인정되어야 합니다.
2) 국민주택
1순위자로서 월마다 약정납입일에 월납입금을 24회(지역별로 다름) 이상 납입하고 저축액이 선납금을 비롯하여 600만원 이상인 사람
3) 민영주택
주택청약종합저축 : 1순위자로서 지역별 신청 가능한 예치금액 이상 납입한 자
청약부금 : 1순위자로서 매달마다 약정납입일에 월납입금을 납입해서 납입인정비용이 지역별 신청 가능한 예치금액 이상인 사람
⑧ 선정방법
1) 국민주택 + 민영주택 공통 사항
같은 소득에서 경쟁 한다면 다음의 순서대로 입주자를 선정합니다.
1. 해당 주택건설지역 거주자
2. 추첨
2) 국민주택
< 우선배정 >
생애최초 특별공급의 70%는 기준소득을 충족하는 신청자에게 우선 공급되며, 경쟁이 발생할 경우 추첨을 통해 입주자를 선정합니다. 우선 공급 대상자 중 선정되지 않은 상위소득 신청자도 포함됩니다.
3) 민영주택
< 우선배정 >
배정물량의 50%는 기준소득을 충족하는 신청자에게 우선 공급되며, 경쟁이 있을 경우 추첨으로 선정합니다. 기준소득을 충족하지 못한 상위소득 신청자를 대상으로 하는 추가 20%는 경쟁 발생 시 추첨으로 입주자를 결정합니다. 남은 30%는 아래 조건에 해당하는 모든 신청자에게 공급되며, 경쟁이 있을 경우에는 추첨으로 선정합니다:
① 1인 가구 신청자
② 소득우선공급 자격을 충족하지 못한 신청자
③ 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있는 사람 중, 소득 기준은 초과하지만 부동산 가격 기준을 충족하는 추첨제 신청자
4. 생애최초 주택청약 미혼도 가능
2021년 11월부터 생애최초 특별공급은 기존의 혼인 중이거나 자녀가 있는 신청자에 한정되지 않고, 미혼인 신청자들도 민영주택의 경우 신청할 수 있게 변경되었습니다.
공고일 기준으로 혼인 상태가 아닌(이혼 또는 사별 포함) 또는 미혼인 자녀(입양 포함 및 같은 주민등록표 등본에 등재된 자녀 포함)가 없는 1인 가구는 추첨제(30%) 자격으로 신청 가능합니다. 이로써 생애최초 주택 청약에 관심 있는 미혼 개인들에게도 기회가 확대되었습니다.
이러한 정보를 통해 생애최초 주택 청약의 조건과 대상자에 관한 여러분의 궁금증이 해소되었기를 바랍니다.